De Nederlandse woningmarkt lijkt soms wel een verhitte veiling waar alleen de hoogste bieder wint. Huizenprijzen die in twintig jaar tijd verdubbelden, starters die bij de zoveelste bezichtiging weer met lege handen naar huis gaan, en huurprijzen die maandelijks nieuwe records breken. Maar hoe zijn we in deze situatie terechtgekomen? En belangrijker nog: wat wordt er gedaan om de markt weer in balans te krijgen?
De perfecte storm van vraag en aanbod
De huidige woningcrisis is het resultaat van een perfecte storm van factoren die allemaal tegelijkertijd uitkwamen. Aan de vraagkant zien we een sterke bevolkingsgroei, deels door immigratie en deels door de trend naar kleinere huishoudens. Waar vroeger een gezin van vier personen normaal was, wonen er nu steeds meer alleenstaanden en kleine huishoudens die elk hun eigen woning nodig hebben.
Tegelijkertijd is het aanbod van nieuwe woningen jarenlang achtergebleven. Nederland bouwde in de jaren na de financiële crisis van 2008 structureel te weinig woningen. Waar volgens experts jaarlijks 75.000 tot 100.000 nieuwe woningen nodig zijn, kwam de productie jarenlang niet boven de 60.000 uit. Deze achterstand heeft zich opgestapeld tot een tekort van naar schatting 390.000 woningen.
De stikstofcrisis: een onverwachte spelbreker
Een van de meest recente en impactvolle factoren is de stikstofcrisis. Sinds de uitspraak van de Raad van State in 2019 over het Programma Aanpak Stikstof (PAS) liggen duizenden bouwprojecten stil. Ontwikkelaars kunnen geen vergunningen krijgen zonder een stikstofberekening die aantoont dat hun project geen negatieve gevolgen heeft voor beschermde natuurgebieden.
Dit heeft geleid tot een dramatische daling in het aantal afgegeven bouwvergunningen. Projecten die al jaren in de planning stonden, moesten worden uitgesteld of zelfs geannuleerd. Voor een woningmarkt die al kampte met een tekort, was dit een klap die de prijzen verder opdreef.
Beleggers en particuliere verhuurders
Ook de rol van beleggers mag niet onderschat worden. Institutionele beleggers en particuliere investeerders zagen vastgoed als een veilige haven in tijden van lage rentes. Vooral in populaire steden kochten zij woningen op om te verhuren, waardoor ze concurreerden met particulieren die er daadwerkelijk wilden wonen.
In Amsterdam bijvoorbeeld is naar schatting 10-15% van de woningen in handen van beleggers die ze verhuren via platforms zoals Airbnb of aan expats. Deze woningen verdwijnen effectief van de koopmarkt voor gewone gezinnen, wat de schaarste verder vergroot.
De gevolgen van het monetaire beleid
De jarenlange periode van extreem lage rentes, ingesteld door de Europese Centrale Bank, heeft huizenkopen kunstmatig aantrekkelijk gemaakt. Met hypotheekrente van soms onder de 1% konden kopers veel meer lenen dan in normale tijden. Dit leidde tot een opbiedingsgevecht waarbij prijzen losgeraakten van economische fundamenten zoals inkomen en huurrendementen.
Wat wordt er nu gedaan?
Gelukkig staat de overheid niet stil. Het kabinet heeft ambitieuze plannen om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren tot 2030. Grote bouwlocaties zoals de Zuidflank van Amsterdam en Haven-Stad moeten hierin een belangrijke rol spelen.
Op het gebied van stikstof wordt hard gewerkt aan oplossingen. Het inkoopprogramma waarbij boeren worden uitgekocht om stikstofruimte vrij te maken, moet de bouw weer op gang helpen. Daarnaast worden natuurinclusieve bouwmethoden ontwikkeld die minder stikstof uitstoten.
Ook wordt er ingegrepen in de rol van beleggers. Amsterdam heeft al een opkoopbescherming ingesteld waarbij particulieren voorrang krijgen bij de aankoop van woningen tot €512.000. Andere gemeenten overwegen soortgelijke maatregelen.
De uitdaging blijft groot
Ondanks deze maatregelen blijft de uitdaging enorm. Het duurt jaren voordat nieuwbouw daadwerkelijk gerealiseerd is, en de achterstand van de afgelopen jaren moet nog worden ingehaald. Bovendien zorgen stijgende bouwkosten en personeelstekorten in de bouwsector ervoor dat nieuwbouw duurder wordt.
De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een complexe situatie waarin geen snelle oplossingen bestaan. Alleen door structureel meer te bouwen, slimmer om te gaan met bestaande woningen en de balans tussen vraag en aanbod te herstellen, kunnen we op termijn weer naar een gezonde woningmarkt. De vraag is niet óf dit gaat lukken, maar hoelang het gaat duren.