Opleverkeuring voor je nieuwbouwwoning

Bij de oplevering neem je de woning officieel over van de bouwer. Het is ook het moment waarop je gebreken laat vastleggen. Een opleverkeuring, ook wel opleveringskeuring genoemd, betekent dat een onafhankelijke bouwkundige met je meeloopt en de woning van vloer tot dak controleert. Je weet dan zeker dat alles wat niet klopt op papier staat voordat je tekent.

Wat is een opleverkeuring?

Een opleverkeuring is een bouwkundige controle van je nieuwbouwwoning op de dag van de oplevering. Een bouwkundig inspecteur vergelijkt de woning met de tekeningen, de technische omschrijving en je meer- en minderwerk. Alles wat afwijkt, beschadigd is of niet af is, komt als opleverpunt in het proces-verbaal van oplevering.

Dat document is belangrijk. De bouwer moet de genoteerde punten herstellen, bij woningen met een Woningborg- of SWK-garantie meestal binnen drie maanden. Zichtbare gebreken die er niet in staan, zijn achteraf lastiger aan te tonen: de bouwer kan stellen dat de schade na de sleuteloverdracht is ontstaan.

Waarom een bouwkundige meenemen?

Een oplevering duurt vaak maar een uur of twee en de uitvoerder van de bouwer leidt de rondgang. Als koper kijk je naar wat opvalt: een kras in het glas, een deur die klemt. Een bouwkundige kijkt ook naar wat je niet ziet of niet kunt beoordelen.

• Hij kent de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving en de garantieregeling, en weet wat een gebrek is en wat binnen de toleranties valt.
• Hij controleert ook het dak, de goten, het voegwerk, de kitnaden en de afwerking van de installaties.
• Hij let erop dat elk punt duidelijk in het proces-verbaal komt, met de plek erbij.
• Hij staat aan jouw kant van de tafel. Dat geeft rust op een dag waarop veel tegelijk gebeurt.

Bij vrijwel elke oplevering komen gebreken aan het licht, ook bij zorgvuldige bouwers. Meestal gaat het om kleine punten, soms om iets dat je later veel geld had gekost.

Wat wordt er gecontroleerd?

De inspecteur loopt de woning systematisch na, buiten en binnen. Dit zijn de vaste onderdelen.

• Buitenkant: gevels, voegwerk, kozijnen, dakbedekking, goten, hemelwaterafvoer en de aansluiting op het maaiveld.
• Ramen en deuren: beschadigingen aan glas en kozijnen, sluiten en afhangen, hang- en sluitwerk.
• Wanden, vloeren en plafonds: scheuren, vlakheid, afwerking en de dekvloer.
• Sanitair en tegelwerk: afschot in de douche, kitnaden, beschadigde tegels, werking van kranen en afvoeren.
• Installaties: warmtepomp, ventilatie, vloerverwarming, meterkast, wandcontactdozen en zonnepanelen, voor zover die op dat moment te testen zijn.
• Je eigen keuzes: is het meerwerk uitgevoerd zoals afgesproken, en is het minderwerk juist verrekend?

Na afloop krijg je een rapport met foto’s. Dat heb je nodig als je de bouwer later aan het herstel moet herinneren.

Zo verloopt de dag van de oplevering

De bouwer kondigt de oplevering schriftelijk aan, meestal minstens twee weken van tevoren. Boek de keuring zodra je de datum weet, want bij grote projecten worden veel woningen in dezelfde week opgeleverd.

• De inspecteur is er op het afgesproken tijdstip en loopt samen met jou en de uitvoerder door de woning.
• Elk gebrek wordt benoemd en door de uitvoerder in het proces-verbaal gezet.
• Aan het eind lees je het proces-verbaal samen na. Pas daarna teken je en krijg je de sleutels.

Hoe de oplevering zelf in elkaar zit, lees je in Oplevering van je nieuwbouwwoning: hoe werkt dat.

Teken het proces-verbaal pas als alle gebreken erin staan. Ben je het niet eens met een omschrijving, laat dat er dan bij zetten.

Wat kost een opleverkeuring?

Reken op enkele honderden euro’s, vaak tussen de 350 en 600 euro. De prijs hangt af van het type woning, de grootte en wat erbij hoort. Een appartement is doorgaans goedkoper dan een vrijstaande woning. Vraag vooraf een vaste prijs en let op wat inbegrepen is: reiskosten, het rapport en eventueel een tweede bezoek.

Tegenover die kosten staat dat één gemist gebrek, zoals een lekkende afvoer of verkeerd afschot in de badkamer, al snel duurder uitvalt.

Waar let je op bij het kiezen?

• Onafhankelijkheid: kies een bureau dat geen band heeft met de bouwer of de ontwikkelaar.
• Ervaring met nieuwbouw: een keuring bij aankoop van een bestaand huis is ander werk. Vraag hoeveel opleveringen het bureau per jaar doet.
• Het rapport: vraag een voorbeeld. Je wilt foto’s en een duidelijke plaatsaanduiding per punt.
• Beschikbaarheid: kan het bureau op jouw datum, ook als de bouwer die verschuift?
• Extra’s: hoort een voorschouw of een tweede opname na de herstelperiode bij de prijs?

Na de oplevering: herstel en het 5%-depot

Je mag de laatste 5% van de aanneemsom in depot houden bij de notaris. Dat bedrag valt drie maanden na de oplevering vrij, tenzij je de notaris op tijd laat weten dat gebreken nog niet zijn hersteld. Vaak stelt de bouwer in plaats van het depot een bankgarantie; die werkt op dezelfde manier.

Zijn de opleverpunten hersteld, controleer ze dan aan de hand van het rapport. Sommige bureaus bieden hiervoor een tweede opname aan. Ontdek je na de oplevering nieuwe gebreken, meld ze dan schriftelijk bij de bouwer. Onder de Wet kwaliteitsborging blijft de bouwer ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat ze niet aan hem te wijten zijn. Kijk in je contract welke regels voor jouw woning gelden.

Veelgestelde vragen

Is een opleverkeuring verplicht?

Nee. Je mag de oplevering ook zelf doen. De keuring is een eigen keuze en de kosten zijn voor jou.

Mag de bouwer een inspecteur weigeren?

Nee. Je mag je bij de oplevering laten bijstaan door een deskundige. Meld het wel even vooraf, dan houdt de uitvoerder er rekening mee in de planning.

Hoe lang duurt de keuring?

Bij een eengezinswoning meestal anderhalf tot tweeënhalf uur. Een appartement gaat vaak sneller.

Wat is het verschil met een voorschouw?

Een voorschouw is een rondgang een week of twee voor de oplevering. De bouwer kan de gevonden punten dan nog herstellen voordat je de sleutel krijgt. Niet elke bouwer biedt dit aan.

Kan ik de keuring ook later laten doen?

Dat kan, maar het is minder sterk. Op de dag van de oplevering staat vast dat de gebreken er al waren voordat jij de woning in gebruik nam.

Vraag hieronder gratis offertes aan bij bureaus die ervaring hebben met het keuren van nieuwbouwwoningen.