Hoe werkt een bouwdepot bij nieuwbouw? Rente, declareren en belasting

In dit artikel

Bij een bestaand huis betaal je de koopsom in één keer bij de notaris. Bij nieuwbouw gaat dat anders: je betaalt de grond bij de notaris en de bouw in termijnen, naarmate de woning vordert. Daarvoor krijg je een bouwdepot. In dit artikel lees je hoe een bouwdepot werkt, wat het kost, wat je eruit mag betalen en hoe het zit met de belasting. Ook leggen we het verschil uit met bouwrente, want die twee worden vaak door elkaar gehaald.

Wat is een bouwdepot?

Een bouwdepot is het deel van je hypotheek dat nog niet is uitbetaald. Bij de notaris wordt de grond betaald, plus de bouwtermijnen die op dat moment al zijn vervallen. De rest van het geleende bedrag blijft bij de geldverstrekker in depot staan. Uit dat depot worden de volgende bouwtermijnen betaald.

Een bouwdepot is dus geen aparte lening. Het is een deel van je hypotheek dat de geldverstrekker voor je vasthoudt tot de rekeningen er zijn.

Hoe werkt een bouwdepot bij nieuwbouw?

Zo gaat een termijn in de praktijk:

• De aannemer stuurt je een nota zodra een fase klaar is, bijvoorbeeld de fundering of het dak.
• Je controleert de nota en stuurt hem naar je geldverstrekker.
• De geldverstrekker betaalt de aannemer uit je bouwdepot.

Welke termijnen er zijn en hoe groot ze zijn, staat in je koop- en aanneemovereenkomst. Je betaalt dus nooit vooruit: het geld gaat pas naar de aannemer als een fase klaar is.

Hoeveel bouwdepot kun je krijgen?

Bij nieuwbouw is je bouwdepot meestal de aanneemsom min de termijnen die bij de notaris al zijn vervallen, plus het meerwerk dat je meefinanciert. Het depot komt niet bovenop je hypotheek: het is een deel ervan. Hoeveel je in totaal kunt lenen, hangt af van je inkomen en van de waarde van de woning inclusief het meerwerk. Leen je met NHG, dan moet het totale bedrag binnen de kostengrens van NHG blijven.

Welke rente betaal en ontvang je?

Je betaalt vanaf de notaris rente over je hele hypotheek, ook over het deel dat nog in depot staat. Daar staat tegenover dat je over het bouwdepot een rentevergoeding krijgt. Bij de meeste geldverstrekkers is die gelijk aan je hypotheekrente, zodat je per saldo geen rente betaalt over geld dat nog in het depot staat. Soms is de vergoeding lager, of stopt ze na een bepaalde periode. Je maandlasten lopen dus op naarmate het depot leegraakt.

Vraag bij elke hypotheekofferte hoe hoog de rentevergoeding op het bouwdepot is en hoe lang het depot mag lopen. Dat verschilt per geldverstrekker en maakt bij een lange bouwtijd veel uit.

Wat kost een bouwdepot?

Een bouwdepot heeft meestal geen aparte afsluitkosten. Wat het je kost, is het verschil tussen de rente die je betaalt en de vergoeding die je krijgt.

Een rekenvoorbeeld: staat er € 30.000 in je depot en zijn rente en vergoeding allebei 4 procent, dan betaal je € 100 per maand rente en krijg je € 100 vergoeding. Per saldo kost het depot je dan niets. Is de vergoeding een half procent lager dan je rente, dan kost hetzelfde depot je € 12,50 per maand. Zodra het geld is opgenomen, betaal je er gewoon rente en aflossing over, net als over de rest van je hypotheek.

Wat mag je uit je bouwdepot betalen?

Je mag het depot gebruiken voor kosten die de waarde van de woning verhogen. Dat zijn in elk geval de bouwtermijnen en het meerwerk via de aannemer. De meeste geldverstrekkers accepteren ook werk dat je na de oplevering vast in de woning laat aanbrengen.

Meestal wel:

• Keuken, badkamer en toilet.
• Een vloer die vast wordt gelegd, zoals een verlijmde pvc-vloer.
• Stucwerk en schilderwerk door een vakman.
• Zonnepanelen, een thuisbatterij of een vast gemonteerde airco.

Meestal niet: meubels, gordijnen, losse lampen en apparatuur die je zo kunt meenemen.

Geldverstrekkers verschillen hierin. De een accepteert zwevend gelegd laminaat of de aanleg van de tuin, de ander niet. Lees de voorwaarden van jouw depot of vraag het vooraf na. De factuur moet op jouw naam staan, het adres van de nieuwe woning vermelden, een KvK- en btw-nummer hebben en beschrijven welk werk is gedaan.

Hoe lang is een bouwdepot geldig?

Bij nieuwbouw loopt een bouwdepot meestal 24 maanden. Loopt de bouw uit, dan kun je bij veel geldverstrekkers verlengen, vaak met hooguit een jaar. Over de verlengde periode krijg je dan vaak geen rentevergoeding meer. Vraag een verlenging op tijd aan, voordat de looptijd verstrijkt.

Wat gebeurt er met geld dat overblijft?

Wat na de looptijd nog in je depot staat, lost de geldverstrekker meestal af op je hypotheek. Uitbetalen op je eigen rekening kan in de regel niet: het geld is geleend voor de woning. Heb je minder nodig dan gedacht, dan dalen je maandlasten door die aflossing.

Wat is bouwrente?

Bouwrente is iets anders dan het bouwdepot. Het is een vergoeding die je aan de ontwikkelaar of aannemer betaalt. Je krijgt ermee te maken als de bouw al is begonnen, of als de grond al is gekocht door de ontwikkelaar, voordat jij naar de notaris gaat. Over de grondkosten en de termijnen die dan al zijn vervallen, rekent de verkoper rente tot de dag van de overdracht. Het bedrag reken je af bij de notaris.

Koop je een woning die al ver in aanbouw is, dan kan de bouwrente flink oplopen. Vraag de makelaar daarom om een opgave, zodat je weet wat je bij de notaris moet betalen.

Bouwdepot, bouwrente en belasting

De hypotheekrente voor je nieuwbouwwoning is aftrekbaar, ook over het deel dat nog in je bouwdepot staat. De rente die je over het depot ontvangt, gaat daar wel vanaf: bij een bouwdepot voor nieuwbouw trek je alleen het verschil af.

Voor bouwrente geldt: rente over de periode ná het tekenen van de koop- en aanneemovereenkomst is in de regel aftrekbaar. Rente over de periode daarvoor hoort bij de koopsom en is niet aftrekbaar.

Staat er na twee jaar nog geld in het depot dat je niet voor de woning hebt gebruikt, dan valt dat deel van de lening in box 3. Heb je een bouwdepot, dan kun je je belastingaangifte niet met de aangifte-app doen; gebruik de gewone aangifte. Laat je adviseur de aftrek voor jouw situatie uitrekenen.

Waar let je op?

• Meerwerk meefinancieren. Wil je kopersopties uit je hypotheek betalen, neem ze dan meteen mee in het bouwdepot. Achteraf verhogen is lastiger. Lees meer over meerwerk bij nieuwbouw.
• Looptijd van het depot. Houd de bouwplanning in de gaten en vraag op tijd om verlenging als de bouw uitloopt.
• Dubbele woonlasten. Zolang de nieuwe woning niet klaar is, betaal je ook je huidige huur of hypotheek. Maak daar een begroting voor.
• Nota’s controleren. Betaal een termijn pas als de fase echt klaar is. Twijfel je, ga dan kijken op de bouwplaats of vraag je kopersbegeleider.

De 5 procent die je bij de oplevering mag inhouden, gaat naar een depot bij de notaris en niet terug naar je bouwdepot. Zorg dat er genoeg in je bouwdepot zit om ook die laatste termijn te betalen.

Veelgestelde vragen

Bouwdepot of eigen geld: wat is slimmer?

Betaal je meerwerk uit spaargeld, dan is je hypotheek lager en betaal je minder rente. Met een bouwdepot houd je je spaargeld vrij als buffer, bijvoorbeeld voor dubbele woonlasten of onverwachte kosten na de oplevering. Wat slimmer is, hangt af van je buffer en je rente. Houd in elk geval genoeg eigen geld achter de hand.

Kan ik later nog een bouwdepot aanvragen?

Soms, maar dan meestal als verhoging van je hypotheek, met een nieuwe taxatie, advies en bijbehorende kosten. Meerwerk neem je daarom het best meteen mee bij de hypotheekaanvraag.

Mag ik pvc of laminaat uit mijn bouwdepot betalen?

Een pvc-vloer die vast wordt verlijmd, accepteren de meeste geldverstrekkers. Bij zwevend gelegd laminaat verschilt het per geldverstrekker. Vraag het vooraf na, zodat je niet voor een verrassing komt te staan.

Wat als ik mijn bouwdepot niet helemaal gebruik?

Dan wordt het restant na de looptijd afgelost op je hypotheek. Je maandlasten dalen daardoor. Laten uitbetalen kan in de regel niet.

Hulp bij de berekening

Een adviseur met ervaring in nieuwbouw rekent je maandlasten per fase van de bouw door, inclusief bouwrente en dubbele lasten. Lees meer in de kopersgids over financieren of bekijk wat een hypotheekadviseur voor je kan doen.