Koop- en aanneemovereenkomst bij nieuwbouw: dit teken je
Bij nieuwbouw teken je meestal twee contracten: een voor de grond en een voor de bouw. Wat staat erin, welke voorwaarden zijn belangrijk en welke zekerheden heb je?
In dit artikel
Ben je toegewezen aan een nieuwbouwwoning, dan volgt een gesprek met de makelaar en daarna het tekenen. Dat gaat om een flinke stapel papier. Het helpt als je vooraf weet wat je kunt verwachten en waar je extra goed op moet letten.
Twee contracten
Meestal teken je twee overeenkomsten:
- De koopovereenkomst sluit je met de ontwikkelaar of de gemeente. Je koopt daarmee de grond.
- De aanneemovereenkomst sluit je met de aannemer. Die verplicht zich om de woning te bouwen.
Soms zijn beide gecombineerd in één koop- en aannemingsovereenkomst. De twee contracten zijn aan elkaar gekoppeld: gaat de ene niet door, dan vervalt de andere ook.
Wat zit er in de prijs?
Nieuwbouw koop je vrij op naam (v.o.n.). In die prijs zitten onder meer de grond, de bouwkosten, de btw, de notariskosten voor de levering en de aansluitkosten voor water, elektra en riool. Niet inbegrepen zijn de kosten van je hypotheek, de bouwrente, het meerwerk en de inrichting van de woning.
Opschortende en ontbindende voorwaarden
In het contract staan voorwaarden die bepalen of de koop definitief doorgaat.
- Opschortende voorwaarden zijn van de verkoper. Denk aan een minimaal percentage verkochte woningen of een onherroepelijke omgevingsvergunning. Zolang ze niet zijn vervuld, start de bouw niet. Er staat een datum in waarop duidelijk moet zijn of het doorgaat.
- Ontbindende voorwaarden zijn er voor jou. De belangrijkste is het financieringsvoorbehoud: krijg je de hypotheek niet rond binnen de afgesproken termijn, dan kun je kosteloos van de koop af.
Vraag je hypotheek pas definitief aan als je weet wanneer de opschortende voorwaarden vervallen. Een hypotheekofferte is beperkt geldig, en verlengen kost soms geld.
Bedenktijd
Na het tekenen heb je bedenktijd. De wet geeft je minimaal drie dagen. In de standaardcontracten van Woningborg en SWK is dat één kalenderweek. De bedenktijd begint zodra je een kopie van het door beide partijen getekende contract hebt ontvangen. In die periode kun je zonder opgaaf van reden van de koop afzien.
Bouwtijd en oplevering
De aanneemovereenkomst noemt het aantal werkbare werkdagen waarbinnen de woning klaar moet zijn. Dagen met vorst of zware regen tellen niet mee. Levert de aannemer te laat op, dan heb je recht op een vaste vergoeding per dag. De prognose voor de oplevering wordt tijdens de bouw steeds nauwkeuriger. Meer hierover lees je in Hoe lang duurt de bouw van een nieuwbouwwoning?
Garantie en zekerheden
De meeste projecten vallen onder een garantieregeling van Woningborg, SWK of BouwGarant. Die regelt twee dingen:
- Afbouw bij faillissement. Gaat de aannemer failliet, dan zorgt de instelling dat je woning wordt afgebouwd of dat je schade wordt vergoed.
- Herstel van gebreken. Na de oplevering geldt een garantie op de kwaliteit van de woning, met langere termijnen voor ernstige gebreken.
Daarnaast mag je bij de oplevering 5% van de aanneemsom in depot zetten bij de notaris. Dat bedrag komt drie maanden later vrij, tenzij er nog gebreken openstaan. En sinds 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging: de aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen.
Vraag vóór het tekenen het garantiecertificaat op en controleer of het project bij de garantie-instelling is aangemeld.
Wat hoort er nog meer bij het contract?
De technische omschrijving en de verkooptekeningen maken deel uit van de overeenkomst. Daarin staat wat je precies krijgt: materialen, afwerking, installaties en maten. Mooie plaatjes uit de brochure tellen niet; wat in de omschrijving staat wel. Lees ze daarom net zo zorgvuldig als het contract zelf.
Twijfel je over een bepaling? Laat de stukken nalopen voordat je bedenktijd afloopt. Lees meer over aankoopbegeleiding bij nieuwbouw of ga terug naar de fase Kopen in de kopersgids.
